Arriva il rendiconto condominiale e in casa (in affitto) si affaccia sempre la stessa domanda: questa spesa la deve pagare il proprietario o l’inquilino? La confusione è comprensibile, perché in condominio esistono due rapporti distinti che si intrecciano — quello tra il proprietario e il condominio, e quello tra proprietario e inquilino regolato dal contratto di locazione. In questo articolo vediamo cosa dice la legge, come si applica in pratica e cosa succede se qualcosa non torna nei conti.
Cosa dice la legge
Il punto di partenza è l’art. 1576 del Codice Civile: il locatore (il proprietario) deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (l’inquilino). L’art. 1609 c.c. chiarisce cosa si intende per «piccola manutenzione»: le riparazioni dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso quotidiano, non quelle dovute a vetustà (l’usura del tempo) o a caso fortuito.
A questo si aggiunge l’art. 9 della Legge 392/1978 (la legge sull’equo canone, ancora oggi il riferimento principale per le locazioni abitative), che disciplina gli «oneri accessori»: salvo patto contrario, sono a carico del conduttore le spese per il servizio di portineria, l’illuminazione, il riscaldamento, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, l’espurgo dei pozzi neri e simili.
Infine, un punto spesso sottovalutato: l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che, verso il condominio, resta comunque obbligato il proprietario. Il condominio non ha rapporti diretti con l’inquilino: se l’inquilino non paga la propria quota, è il proprietario a doverla anticipare al condominio, salvo poi rivalersi sull’inquilino in base al contratto di locazione.
Come funziona nella pratica
Tradotto in termini più semplici, la regola generale è questa:
- Spese ordinarie → di solito le paga l’inquilino. Rientrano qui i consumi e i servizi che si “consumano” con l’uso quotidiano: pulizia delle scale, luce delle parti comuni, funzionamento dell’ascensore, riscaldamento (se centralizzato), portineria, piccole riparazioni dovute all’usura d’uso.
- Spese straordinarie → di solito le paga il proprietario. Rientrano qui gli interventi che riguardano la struttura o migliorano il valore dell’immobile: rifacimento del tetto o della facciata, sostituzione integrale dell’ascensore, rifacimento di impianti, innovazioni deliberate dall’assemblea.
- Il compenso dell’amministratore segue di solito la stessa logica delle spese di gestione ordinaria, quindi in molti contratti è ripartito verso l’inquilino per la parte corrente, ma conviene sempre verificarlo nel dettaglio.
Un aiuto pratico molto diffuso è la tabella degli oneri accessori (la più nota è quella elaborata da Confedilizia e Sunia), che elenca voce per voce se una spesa è “ordinaria” o “straordinaria” — utile da allegare o richiamare nel contratto di locazione per evitare discussioni.
Alcuni punti che è bene conoscere, sia da proprietario che da inquilino:
- Il contratto di locazione può sempre derogare alla regola generale: prima di ogni discussione, va sempre riletta la clausola sulle spese accessorie.
- L’inquilino ha diritto di verificare i documenti giustificativi delle spese addebitate (art. 9, comma 2, L. 392/1978): può chiedere di visionare le fatture e i verbali su cui si basa il conguaglio.
- L’inquilino ha diritto di intervenire in assemblea — senza diritto di voto sulle decisioni patrimoniali, ma con diritto di partecipare e votare sulle delibere che riguardano la modalità di gestione dei servizi di riscaldamento/condizionamento e le spese di gestione ordinaria (art. 10, L. 392/1978).
- Acconti e conguagli vanno gestiti con attenzione: gli anticipi versati mensilmente dall’inquilino devono essere conguagliati a consuntivo, non lasciati “a forfait” senza verifica.
- In caso di subentro o cessazione della locazione a metà anno, le spese vanno ripartite in base al periodo di effettiva occupazione dell’immobile, non per intero esercizio.
- Il mancato pagamento da parte dell’inquilino non libera il proprietario dall’obbligo verso il condominio: è sempre il proprietario il soggetto “solvibile” nei confronti dell’amministratore, e dovrà poi agire contrattualmente contro l’inquilino moroso.
Un caso pratico
Il condominio in cui abita la famiglia Bianchi (inquilini nell’appartamento di proprietà del signor Rossi) delibera due interventi nello stesso anno: il rifacimento della facciata esterna, ammalorata dal tempo, e un adeguamento dell’anticipo mensile per il riscaldamento centralizzato, che è aumentato di costo.
- Il rifacimento della facciata è una spesa straordinaria, legata alla struttura dell’edificio e non all’uso quotidiano: la paga il signor Rossi, proprietario.
- L’aumento dell’anticipo per il riscaldamento è una spesa di gestione ordinaria, legata al consumo: la sostiene la famiglia Bianchi, salvo conguaglio a fine stagione sui consumi reali.
Se il contratto di locazione tra Rossi e i Bianchi non prevede clausole particolari, questa ripartizione segue esattamente lo schema visto sopra.
In conclusione
La regola pratica da ricordare è semplice: le spese ordinarie e di consumo sono normalmente a carico dell’inquilino, le spese straordinarie e strutturali sono a carico del proprietario — ma la parola definitiva ce l’ha sempre il contratto di locazione, che va controllato caso per caso. Il proprietario resta comunque l’unico referente ufficiale del condominio, e per questo ha interesse a tenere sotto controllo sia i lavori deliberati sia i rapporti con il proprio inquilino.
Se hai un caso specifico e vuoi capire come si applica alla tua situazione, scrivimi su WhatsApp: ti aiuto a leggere il rendiconto e a capire chi deve pagare cosa.
