La durata dell’incarico dell’amministratore di condominio dopo la riforma

La durata dell’incarico dell’amministratore di condominio dopo la riforma

L’amministratore di condominio dura in carica un anno (dal 1 gennaio al 31 dicembre), se viene riconfermato la durata dell’incarico è sempre limitata all’anno civile, cioè, indipendentemente dalla data di nomina o di riconferma l’amministratore termina il suo incarico il 31 dicembre. Dopo la scadenza rimane in carica per mera prorogatio, ma deve convocare l’assemblea per il rinnovo della carica o per la nomina di un nuovo amministratore (art. 1129 c.c., 1135 c.c., 66 disp. att. c.c.)

E’ passato un poco di acqua sotto i ponti dall’approvazione della legge di riforma del condominio ed emergono le prime evidenti incongruenze della legge. Una legge che avrebbe dovuto essere “pensata” senza fretta.

Un aspetto di queste incoerenze riguarda la durata dell’incarico dell’amministratore di condominio.

L’art. 1129 comma 11 c.c. prevede che “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”.

Per quanto malamente scritto, e per quanto le interpretazioni di quest’articolo siano innumerevoli, possimo escludere con certezza che la durata dell’incarico dell’amministratore di condominio sia di due anni!
E non c’è modo di frozare l’articolo in questo senso.
Nemmeno tentando la strada del 1+1: L’amministratore è nominato per 1 anno e poi rinnovato per 1 anno. Totale 2 anni?
Potrebbe essere, se nell’articolo ci fosse l’avverbio “automaticamente”. Ma non c’è e quindi non è “automatico” il rinnovo.
Infatti la legge non parla di rinnovo automatico in modo espresso, ma si riferisce solo ad un generico “rinnovo” e il rinnovo (o la conferma dell’incarico) presuppone un’espressa manifestazione di volontà dell’assemblea, emessa dopo una specifica convocazione sull’argomento. Viceversa, indicare questo come “tacito” rinnovo vorrebbe riconescere una volontà dell’assemblea senza delibera e senza convocazione dell’assemblea, cosa che il legislatore non ha mai ammesso.

Ecco il punto: non è mai stato eliminato o modificato il procedimento assembleare (alla base della vita del condominio) per la nomina ed l’eventuale riconferma dell’amministratore. Ovvero il procedimento assembleare non è mai stato derogato dal legislatore per nessun motivo e per nessuna materia o argomento.

Inoltre, a sostegno di quanto illustrato, aggiungo che l’art. 1129 comma 2 c.c. precede che “contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale [….] e il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130” in oltre sempre l’art. 1129 comma 14 afferma “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”

Pare evidente che se all’amministratore è richiesto di comunicare i dati personali “ad ogni rinnovo”, il rinnovo deve essere previsto all’ordine del giorno per permettere all’assemblea di deliberare. In altri termini, le indicazioni dell’art you can try here. 1129 c.c. possono essere adempiute solo se c’è rinnovo accodato dall’assemblea.
Quindi non esiste rinnovo automatico, ma esiste la possibilità (discrezionale) che l’assemblea riconfermi l’amministratore e solo in caso di riconferma l’amministratore deve fare le predette dichiarazioni (obbligatorie).

Ma allora perchè il legislatore ha specificato che l’incarico dell’amministratore si “si intende rinnovato per eguale durata”? Secondo noi questa disposizione significa solo che, in caso di riconferma, la durata è sempre limitata all’anno (che si chiude – inevitabilmente – al 31 dicembre qualunque sia la data in cui è stato deliberato il rinnovo).
Ricordiamo, inoltre, che il ribadire la durata del rinnovo limitata ad un anno (1 gennaio – 31 dicembre) è dovuto anche al fatto che il legislatore concede all’amministratore 180 giorni per presentare il rendiconto e i due termini devono essere coordinati tra loro.

E questa pare una bella conclusione:caro amministratore anche se la legge ti fornisce 180 giorni (dal 31 dicembre) per presentare i rendiconti (e di fatto prorogo il tuo incarico di 180 giorni), questa proroga non è un elemento che deve andare a tuo vantaggio e, soprattutto, non deve andare a danno dei proprietari, perché, in ogni caso, il tuo incarico (rinnovato o meno) termina il 31 dicembre di ogni anno.

Nomina, compiti, compenso e revoca dell’amministratore

Nomina, compiti, compenso e revoca dell’amministratore

L’Amministratore

L’amministratore è la figura con funzioni esecutive all’interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. L’incarico può essere svolto da una persona fisica o da una società a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge. La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’incarico dell’amministratore dura un anno con rinnovo per una altro anno. E’ facoltà dell’assemblea revocare l’incarico all’amministratore.

Che cosa è

L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini.
Oltre ad una specifica serie di compiti che (come vedremo) la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

Chi può essere nominato amministratore

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società.
La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.).
In ogni caso la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere. Possono infatti svolgere l’incarico coloro che

  • hanno il godimento dei diritti civili;
  • non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni;
  • non sono stati sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non sono interdetti o inabilitati;
  • non sono stati annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
  • possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • hanno frequentato un corso di formazione iniziale;
  • svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”) gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.
Se invece l’amministrazione è affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti:

  • dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice);
  • dagli amministratori della società;
  • dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condomini ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

Quando deve essere nominato un amministratore

La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria. La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8.
Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti indicati nel paragrafo precedente.

Come va effettuata la nomina

La nomina dell’amministratore è effettuata dall’assemblea.
Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.
Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.

Compiti e doveri dell’amministratore

a) La rappresentanza dei condomini: in primo luogo all’amministratore compete la rappresentanza del condominio. Ciò significa che nell’ambito dei suoi poteri e doveri egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini cialis overnight delivery online.
Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento.
Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.

b) Gli obblighi dell’amministratore: L’amministratore è tenuto:

  • all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente;
  • a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale, se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina;
  • ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari;
  • ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici (se l’amministratore manca vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore);
  • ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;
  • alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni;
  • ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

c) I doveri dell’amministratore: l’amministratore deve in ogni caso

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi;
  • riscuotere i contributi;
  • erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio;
  • curare gli adempimenti fiscali;
  • tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni;
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;
  • curare la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore;
  • curare la tenuta del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate;
  • conservare la documentazione riguardante la propria gestione;
  • in caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso;
  • predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

Il compenso dell’amministratore

La legge prevede, come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore nel momento in cui accetta la nomina debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere.
La sanzione, in caso di omissione di questa formalità, è particolarmente severa. In questa ipotesi, infatti, la nomina si considera nulla.

Durata dell’incarico e revoca dell’amministratore

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno.
I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.
Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale;
  • non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
  • non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti;
  • si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;
  • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco),
  • omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea;
  • omette di aprire il conto corrente condominiale;
  • gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti;
  • omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto;
  • si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti;
  • non cura la tenuta dei registri obbligatori;
  • non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme);
  • cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Inoltre quando emergono gravi irregolarità fiscali o risulta la mancata apertura del conto corrente obbligatorio (o il suo mancato utilizzo) ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice.
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.