Installiamo un nuovo ascensore

Poiché l’installazione di un ascensore, prima inesistente, costituisce innovazione, la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza prevista dal 5° comma dell’art. 1136 del c.c., e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Nessuna norma di legge prevede esplicitamente le modalità di ripartizione delle spese per l’installazione ed il funzionamento dell’ascensore. Però dottrina e giurisprudenza sono ormai concordi di adottare, per le spese di manutenzione, funzionamento e mantenimento dell’ascensore, lo stesso criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1124 del codice civile, relativamente alla manutenzione e ricostruzione delle scale.

ARTICOLO 1124
Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Quindi le spese di installazione dell’ascensore prima inesistente (dunque nuova installazione) debbono essere ripartite in base al criterio di cui al primo comma dell’art. 1123 c.c., e precisamente in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Per quanto riguarda il diritto di opposizione da parte dei singoli condomini, nel caso di installazione ex novo di un ascensore, essi hanno diritto di opporsi se la nuova opera:

  • possa recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
  • possa alterarne il decoro architettonico dell’edificio;
  • possa rendere talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

La giurisprudenza ha sancito che i criteri previsti per le scale sono applicabili per analogia anche alla ripartizione delle spese per l’ascensore. Pertanto, di solito, viene compilata una sola tabella.

  • Primi 500 millesimi
    I primi 500 millesimi, proporzionali al valore, saranno calcolati in funzione della superficie virtuale o, che è lo stesso, dei millesimi di proprietà generale delle unità immobiliari che si servono dell’ascensore Visit This Link.
  • Secondi 500 millesimi
    I secondi 500 millesimi, proporzionali all’altezza del piano, saranno calcolati in
    due fasi:
    1) determinando i millesimi spettanti a ciascun piano;
    2) ripartendo i millesimi di ciascun piano tra le relative unità immobiliari.

E’ bene ricordare che ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c.
“qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.”
Si tratta del così detto condominio parziale.

Tradotto in termini più semplici: per l’ascensore della scala A paga solamente chi abita in quella scala poiché quell’impianto è di proprietà solamente dei condomini di quella parte d’edificio.

Attenzione però che se in un condomino v’è l’ascensore ogni intervento che lo riguarda, si tratti di sostituzione, manutenzione ordinaria o straordinaria, dev’essere considerato un intervento conservativo di un bene già esistente. In conseguenza di ciò le spese che discendono dalle opere di volta in volta necessarie dovranno essere ripartite tra i vari condomini ai sensi dell’art. 1124 c.c. (sopra citato).

Diverso è il caso dell’installazione ex novo di un ascensore.
In tale ipotesi, a ricordarlo è la Cassazione, le spese di installazione dell’ascensore nell’edificio in condominio debbono essere ripartite secondo il criterio dell’art. 1123 c.c. relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè in proporzione del valore della proprietà di ciascun condominio (così Cass. 10 gennaio 1996 n. 165 e così ribadito dal Tribunale di Torino, sez. III, civile, ordinanza 28.08.2013).

Insomma trattandosi di un’innovazione le spese devono essere ripartite tra tutti secondo i millesimi di proprietà.

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