Condominio 2019: la fattura è elettronica!

Condominio 2019: la fattura è elettronica!

Condominio 2019: la fattura è elettronica!

L’obbligo di fattura elettronica, in vigore a partire dal 1° gennaio 2019, si estende anche al condominio e il provvedimento n. 89757/2018 e la circolare n. 8/E della Agenzia delle Entrate chiarisce le specifiche tecniche per l’emissione e la ricezione delle fatture elettroniche per cessione di beni e prestazioni di servizi.

Emissione

Dal 1° gennaio 2019, quindi, chiunque debba emettere fattura B2B (business to business) oppure B2C (business to consumer), cioè tutti i soggetti passivi IVA, dovrà attenersi a tale obbligo, inviando la così detta Fattura Elettronica al Sistema di Interscambio (SdI) dell’Agenzia delle Entrate  da dove sarà automaticamente recapitata al destinatario. Se il cliente finale, cui è destinata la fattura, è detentore di partita IVA, le fatture saranno recapitate al destinatario, direttamente o tramite intermediario, utilizzando un apposito Codice Destinatario o – in sua assenza – l’indirizzo Pec. Se il cliente finale non ha partita IVA ma solo il Codice Fiscale, la fattura verrà recapitata in una apposita area riservata sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate. Il fornitore dovrà contestualmente comunicare al cliente l’avvenuta emissione della fattura.

Archiviazione

Le fatture elettroniche dovranno essere archiviare e conservate in formato digitale tramite uno dei metodi previsti: nell’area riservata del sito web dell’agenzia dell’Entrate, tramite un intermediario abilitato oppure conservate in proprio (in questo caso deve essere rispettato quanto previsto dal Decreto del Mef del 17 giugno 2014).

La fattura è elettronica: al condominio serve la Pec?

In generale, come detto, il recapito delle fatture avviene tramite “codice destinatario” o indirizzo Pec. Essendo però il condominio privo di partita Iva, non può ottenere il “codice destinatario” che viene appunto attribuito dalla Agenzia delle Entrate ai soli detentori di partita IVA. Per risolvere questa situazione, con il provvedimento n. 89 757 del 30 aprile 2018 il Direttore dell’Agenzia Entrate, ha specificato che “Nel caso in cui la fattura elettronica è destinata ad un consumatore finale, un soggetto IVA rientrante nei regimi agevolati di vantaggio o forfettario o dell’agricoltura, (quindi un soggetto privo di partita Iva come per esempio un condominio, che può anche essere sprovvisto di amministratore, n.d.r.) l’emittente può valorizzare solo il campo “Codice Destinatario” con il codice convenzionale (“0000000”, n.d.r.) e la fattura viene recapitata al destinatario attraverso la messa a disposizione del file su apposita area web riservata dell’Agenzia delle Entrate”. In Conclusione, la fattura emessa al Condominio deve riportare solo il Codice Fiscale con il codice destinatario valorizzato con “0000000”. Per tale ragione possiamo ritenere che il condominio, essendo assimilato ad un privato consumatore, non deve dotarsi né di codice destinatario né di indirizzo Pec. La fattura verrà memorizzata dallo SdI in un’area dedicata e resa visionabile direttamente ad destinatario sul sito dell’Agenzia. Il fornitore è comunque obbligato a consegnare al condominio una copia informatica o cartacea della fattura tramite i canali tradizionali (via e-mail o posta).
  • Provvedimento Agenzia delle Entrate numero 89757/2018 Regole tecniche per l’emissione e la ricezione delle fatture elettroniche per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti, stabiliti o identificati nel territorio dello Stato e per le relative variazioni, utilizzando il Sistema di Interscambio, nonché per la trasmissione telematica dei dati delle operazioni di cessione di beni e prestazioni di servizi transfrontaliere e per l’attuazione delle ulteriori disposizioni di cui all’articolo 1, commi 6, 6bis e 6ter, del decreto legislativo 5 agosto 2015, n. 127.
  • Allegato A – specifiche tecniche al provvedimento dell’Agenzia delle Entrate Specifiche tecniche relative alla fattura elettronica pubblicate dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 30 aprile 2018.
  • Circolare Agenzia delle Entrate numero 8/E del 30 aprile 2018 Legge 27 dicembre 2017, n. 205 – novità in tema fatturazione e pagamento delle cessioni di carburanti.
Termovalvole, scadenza prorogata a fine giugno 2017

Termovalvole, scadenza prorogata a fine giugno 2017

Slittano di sei mesi i controlli sugli impianti di riscaldamento in condominio e le multe da 500 a 2.500 euro.

La questione non era di facilissima risoluzione poiché le norme che impongono i contabilizzatori sono l’attuazione obbligatoria di una direttiva europea 2012/27/Ue i cui termini erano peraltro già scaduti.
Il Consiglio dei ministri, con l’approvazione di quanto inserito nel Dl “Milleproroghe” il 28/12/2016, all’articolo 6, comma 10 che sostanzialmente posticipa di sei mesi quanto previsto alle lettere a) e b) del comma 5, articolo 9, del D.Lgs 104/2014, ha disposto il rinvio al 30 giugno 2017 del termine entro il quale occorre installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.
Fino ad oggi, in molti edifici non è stato possibile adempiere a quanto imposto dalla legge a causa del ritardo – il Dlgs 146/2016 è stato pubblicato a Ferragosto – con cui è stato approvato il decreto che ha modificato le regole applicabili e dell’impossibilità materiale, per le imprese, di soddisfare le innumerevoli richieste.
La proroga, quindi, permetterà ai condomini di avere sei mesi in più per dotarsi di contatori di fornitura e valvole termostatiche sui singoli termosifoni per la regolazione della temperatura cialis online overnight delivery.
L’inadempienza agli obblighi, infatti, avrebbe comportato, dal 1 Gennaio 2017, multe da 500 a 2 ffvkypl.500 euro sia per il condominio che per il singolo proprietario dell’unità immobiliare.
I sei mesi in più a disposizione potranno consentire ai tanti proprietari e amministratori condominiali di attivarsi per l’applicazione della normativa.
Va fatta, però, un’osservazione più generale: i controlli spettano principalmente alle Arpa (Agenzia regionale per la protezione dell’ambiente) che difficilmente avrà l’effettiva possibilità di esercitare i controlli sull’installazione. Soprattutto considerando che sanzionare chi abbia deliberato, nei termini previsti, i lavori, stanziato i fondi e scelta l’impresa, e sia “fuorilegge” a causa dei ritardi dell’impresa stessa, comporterebbe l’immediato ricorso al TAR con buona possibilità di vittoria.

Piuttosto, ora che tutto è rinviato a giugno 2017, resterebbe da affrontare la ripartizione delle spese per come è stabilita dalla direttiva Uni 10200. La ripartizione dovrebbe essere equa, suddivisa in base ai consumi ma rischia di essere squilibrata perché chi vive in appartamenti più difficili da riscaldare, per la particolare esposizione o perché si trovano ai piani più alti, consuma necessariamente di più arrivando a sostenere spese superiori anche del triplo rispetto rispetto ad un appartamento in posizione centrale.

Installiamo un nuovo ascensore

Installiamo un nuovo ascensore

Poiché l’installazione di un ascensore, prima inesistente, costituisce innovazione, la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza prevista dal 5° comma dell’art. 1136 del c.c., e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Nessuna norma di legge prevede esplicitamente le modalità di ripartizione delle spese per l’installazione ed il funzionamento dell’ascensore. Però dottrina e giurisprudenza sono ormai concordi di adottare, per le spese di manutenzione, funzionamento e mantenimento dell’ascensore, lo stesso criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1124 del codice civile, relativamente alla manutenzione e ricostruzione delle scale.

ARTICOLO 1124
Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Quindi le spese di installazione dell’ascensore prima inesistente (dunque nuova installazione) debbono essere ripartite in base al criterio di cui al primo comma dell’art. 1123 c.c., e precisamente in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Per quanto riguarda il diritto di opposizione da parte dei singoli condomini, nel caso di installazione ex novo di un ascensore, essi hanno diritto di opporsi se la nuova opera:

  • possa recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
  • possa alterarne il decoro architettonico dell’edificio;
  • possa rendere talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

La giurisprudenza ha sancito che i criteri previsti per le scale sono applicabili per analogia anche alla ripartizione delle spese per l’ascensore. Pertanto, di solito, viene compilata una sola tabella.

  • Primi 500 millesimi
    I primi 500 millesimi, proporzionali al valore, saranno calcolati in funzione della superficie virtuale o, che è lo stesso, dei millesimi di proprietà generale delle unità immobiliari che si servono dell’ascensore Visit This Link.
  • Secondi 500 millesimi
    I secondi 500 millesimi, proporzionali all’altezza del piano, saranno calcolati in
    due fasi:
    1) determinando i millesimi spettanti a ciascun piano;
    2) ripartendo i millesimi di ciascun piano tra le relative unità immobiliari.

E’ bene ricordare che ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c.
“qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.”
Si tratta del così detto condominio parziale.

Tradotto in termini più semplici: per l’ascensore della scala A paga solamente chi abita in quella scala poiché quell’impianto è di proprietà solamente dei condomini di quella parte d’edificio.

Attenzione però che se in un condomino v’è l’ascensore ogni intervento che lo riguarda, si tratti di sostituzione, manutenzione ordinaria o straordinaria, dev’essere considerato un intervento conservativo di un bene già esistente. In conseguenza di ciò le spese che discendono dalle opere di volta in volta necessarie dovranno essere ripartite tra i vari condomini ai sensi dell’art. 1124 c.c. (sopra citato).

Diverso è il caso dell’installazione ex novo di un ascensore.
In tale ipotesi, a ricordarlo è la Cassazione, le spese di installazione dell’ascensore nell’edificio in condominio debbono essere ripartite secondo il criterio dell’art. 1123 c.c. relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè in proporzione del valore della proprietà di ciascun condominio (così Cass. 10 gennaio 1996 n. 165 e così ribadito dal Tribunale di Torino, sez. III, civile, ordinanza 28.08.2013).

Insomma trattandosi di un’innovazione le spese devono essere ripartite tra tutti secondo i millesimi di proprietà.

Riforma del Condominio – Nuovi Articoli del Codice Civile

Riforma del Condominio – Nuovi Articoli del Codice Civile

6° Parte Codice Civile – Articoli 1129 – 1130 – 1131

Art. 1129. Nomina e revoca dell’amministratore

VECCHIO TESTO
Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.

NUOVO TESTO
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio cialis overnight shipping.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore. L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
Art. 1130. Attribuzioni dell’amministratore

VECCHIO TESTO
L’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

NUOVO TESTO
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

1130-bis. Rendiconto condominiale
ARTICOLO AGGIUNTO
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Art. 1131. Rappresentanza

VECCHIO TESTO
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

NUOVO TESTO
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

La durata dell’incarico dell’amministratore di condominio dopo la riforma

La durata dell’incarico dell’amministratore di condominio dopo la riforma

L’amministratore di condominio dura in carica un anno (dal 1 gennaio al 31 dicembre), se viene riconfermato la durata dell’incarico è sempre limitata all’anno civile, cioè, indipendentemente dalla data di nomina o di riconferma l’amministratore termina il suo incarico il 31 dicembre. Dopo la scadenza rimane in carica per mera prorogatio, ma deve convocare l’assemblea per il rinnovo della carica o per la nomina di un nuovo amministratore (art. 1129 c.c., 1135 c.c., 66 disp. att. c.c.)

E’ passato un poco di acqua sotto i ponti dall’approvazione della legge di riforma del condominio ed emergono le prime evidenti incongruenze della legge. Una legge che avrebbe dovuto essere “pensata” senza fretta.

Un aspetto di queste incoerenze riguarda la durata dell’incarico dell’amministratore di condominio.

L’art. 1129 comma 11 c.c. prevede che “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”.

Per quanto malamente scritto, e per quanto le interpretazioni di quest’articolo siano innumerevoli, possimo escludere con certezza che la durata dell’incarico dell’amministratore di condominio sia di due anni!
E non c’è modo di frozare l’articolo in questo senso.
Nemmeno tentando la strada del 1+1: L’amministratore è nominato per 1 anno e poi rinnovato per 1 anno. Totale 2 anni?
Potrebbe essere, se nell’articolo ci fosse l’avverbio “automaticamente”. Ma non c’è e quindi non è “automatico” il rinnovo.
Infatti la legge non parla di rinnovo automatico in modo espresso, ma si riferisce solo ad un generico “rinnovo” e il rinnovo (o la conferma dell’incarico) presuppone un’espressa manifestazione di volontà dell’assemblea, emessa dopo una specifica convocazione sull’argomento. Viceversa, indicare questo come “tacito” rinnovo vorrebbe riconescere una volontà dell’assemblea senza delibera e senza convocazione dell’assemblea, cosa che il legislatore non ha mai ammesso.

Ecco il punto: non è mai stato eliminato o modificato il procedimento assembleare (alla base della vita del condominio) per la nomina ed l’eventuale riconferma dell’amministratore. Ovvero il procedimento assembleare non è mai stato derogato dal legislatore per nessun motivo e per nessuna materia o argomento.

Inoltre, a sostegno di quanto illustrato, aggiungo che l’art. 1129 comma 2 c.c. precede che “contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale [….] e il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130” in oltre sempre l’art. 1129 comma 14 afferma “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”

Pare evidente che se all’amministratore è richiesto di comunicare i dati personali “ad ogni rinnovo”, il rinnovo deve essere previsto all’ordine del giorno per permettere all’assemblea di deliberare. In altri termini, le indicazioni dell’art you can try here. 1129 c.c. possono essere adempiute solo se c’è rinnovo accodato dall’assemblea.
Quindi non esiste rinnovo automatico, ma esiste la possibilità (discrezionale) che l’assemblea riconfermi l’amministratore e solo in caso di riconferma l’amministratore deve fare le predette dichiarazioni (obbligatorie).

Ma allora perchè il legislatore ha specificato che l’incarico dell’amministratore si “si intende rinnovato per eguale durata”? Secondo noi questa disposizione significa solo che, in caso di riconferma, la durata è sempre limitata all’anno (che si chiude – inevitabilmente – al 31 dicembre qualunque sia la data in cui è stato deliberato il rinnovo).
Ricordiamo, inoltre, che il ribadire la durata del rinnovo limitata ad un anno (1 gennaio – 31 dicembre) è dovuto anche al fatto che il legislatore concede all’amministratore 180 giorni per presentare il rendiconto e i due termini devono essere coordinati tra loro.

E questa pare una bella conclusione:caro amministratore anche se la legge ti fornisce 180 giorni (dal 31 dicembre) per presentare i rendiconti (e di fatto prorogo il tuo incarico di 180 giorni), questa proroga non è un elemento che deve andare a tuo vantaggio e, soprattutto, non deve andare a danno dei proprietari, perché, in ogni caso, il tuo incarico (rinnovato o meno) termina il 31 dicembre di ogni anno.

Nomina, compiti, compenso e revoca dell’amministratore

Nomina, compiti, compenso e revoca dell’amministratore

L’Amministratore

L’amministratore è la figura con funzioni esecutive all’interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. L’incarico può essere svolto da una persona fisica o da una società a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge. La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’incarico dell’amministratore dura un anno con rinnovo per una altro anno. E’ facoltà dell’assemblea revocare l’incarico all’amministratore.

Che cosa è

L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini.
Oltre ad una specifica serie di compiti che (come vedremo) la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

Chi può essere nominato amministratore

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società.
La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.).
In ogni caso la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere. Possono infatti svolgere l’incarico coloro che

  • hanno il godimento dei diritti civili;
  • non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni;
  • non sono stati sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non sono interdetti o inabilitati;
  • non sono stati annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
  • possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • hanno frequentato un corso di formazione iniziale;
  • svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”) gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.
Se invece l’amministrazione è affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti:

  • dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice);
  • dagli amministratori della società;
  • dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condomini ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

Quando deve essere nominato un amministratore

La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria. La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8.
Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti indicati nel paragrafo precedente.

Come va effettuata la nomina

La nomina dell’amministratore è effettuata dall’assemblea.
Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.
Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.

Compiti e doveri dell’amministratore

a) La rappresentanza dei condomini: in primo luogo all’amministratore compete la rappresentanza del condominio. Ciò significa che nell’ambito dei suoi poteri e doveri egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini cialis overnight delivery online.
Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento.
Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.

b) Gli obblighi dell’amministratore: L’amministratore è tenuto:

  • all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente;
  • a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale, se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina;
  • ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari;
  • ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici (se l’amministratore manca vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore);
  • ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;
  • alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni;
  • ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

c) I doveri dell’amministratore: l’amministratore deve in ogni caso

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi;
  • riscuotere i contributi;
  • erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio;
  • curare gli adempimenti fiscali;
  • tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni;
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;
  • curare la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore;
  • curare la tenuta del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate;
  • conservare la documentazione riguardante la propria gestione;
  • in caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso;
  • predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

Il compenso dell’amministratore

La legge prevede, come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore nel momento in cui accetta la nomina debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere.
La sanzione, in caso di omissione di questa formalità, è particolarmente severa. In questa ipotesi, infatti, la nomina si considera nulla.

Durata dell’incarico e revoca dell’amministratore

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno.
I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.
Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale;
  • non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
  • non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti;
  • si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;
  • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco),
  • omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea;
  • omette di aprire il conto corrente condominiale;
  • gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti;
  • omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto;
  • si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti;
  • non cura la tenuta dei registri obbligatori;
  • non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme);
  • cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Inoltre quando emergono gravi irregolarità fiscali o risulta la mancata apertura del conto corrente obbligatorio (o il suo mancato utilizzo) ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice.
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.